SAYGI DEĞER BAŞKANIM

Aşağıda önerdiğim planlamayı 2010 yılında yapmıştık ancak çok itirazlar geldi geri adım atmak zorunda kalmıştık. Aslında direnmemiz gerekirdi fakat meclis çoğunluğumuz olmadığından önce meclis üyeleri onay vermezken, vatandaşa menfi yolda telkinlerde bulundular. Daha birçok nedenlerden dolayı kısacası başaramadık. Beni bu konuda mahkemeye dahi verdiler sonunda haklı çıktık ama iş işten geçmişti. 2014 yılından sonra Büyükşehir olduğumuzda diğer iki belediyenin de diretmeleriyle olmadık planlamalar yapıldı. Bunların hiçbirinde bulunmadım. Nasıl bir plan yapıldığına dahi bakmadım.

Şimdi, sizin meclis çoğunluğunuz var. Bu birinci aşamayı geçmek önerilen planlamayı yapmak için cesaretlendirici bir neden. Bunca yıl bekledikten sonra biraz daha beklemeyle daha rasyonel bir kent planlaması yapılabilir. 1989 planına döneceğiz savunmanız bunun bir göstergesi Başkanım.

KENTSEL DÖNÜŞÜM DEĞİL, KENTSEL YENİLEME PLANLAMASI YAPILMALI.

Bu planı: Doğuda Çatal Mezarlığı’ndan Batıda Merkezefendi Hastanesine, Kuzeyde İstasyon demiryolu hattından, Güneyde Ulucami altından geçen Ulutepe Yoluna kadar çizilen bu sınır, gerçekten de şehrin “ekonomik ve fiziksel ömrünü doldurmuş” eski Manisa’yı oluşturan bu bölge, aynı zamanda deprem riski taşıyan konut stoklarını içeriyor.

ANA FİKİR

• Ada Bazlı Otopark ve Yoğunluk Transferi: En çarpıcı ve akılcı çözüm bu. Dar sokaklara park edilmiş araçlar şehrimizin en büyük kanayan yarası. Bazı yapı adalarının (aralarında yenilenmiş parselleri olmayan veya az olan adalar seçilmeli) tamamen otoparka/yeşil alana ayrılıp, buradaki hak sahiplerinin geriye çekilmiş ve kat sayısı artırılmış diğer adalara yerleştirilmeli.

Modern şehircilik disiplininin temel ilkeleri ışığında değerlendirdiğimizde oldukça güçlü, ancak sahada titizlikle yönetilmesi gereken bir tablo ortaya çıkıyor. Özellikle Çatal Mezarlığı’ndan Merkezefendi’ye uzanan bu çöküntü alanının (kentsel köhneme bölgesi) parsel bazında değil, makro bir planla ele alınması gerektiği tespiti son derece yerindedir.

1. Şehircilik Açısından Güçlü Yönleri (Artılar)

• Parsel Yerine Ada Bazlı Dönüşüm: Şehirlerimizin en büyük hatası olan “yık-yap” şeklindeki parsel bazlı yenilemeler, altyapı ve otopark sorununu çözmez, aksine nüfusu artırarak kilitler. Önerdiğimiz ada bazlı yaklaşım, fiziksel mekanın baştan kurgulanmasına ve gerçek bir “kentsel yenilenmeye” olanak tanır.
• İmar Hakkı Transferi (Yoğunluk Dağıtımı): Bazı adaları tamamen otoparka çevirip, oradaki mülkiyet haklarını geriye çekilmiş ve kat sayısı artırılmış diğer adalara kaydırmak, literatürde “İmar Hakkı Transferi” olarak bilinen çok etkili bir şehircilik aracıdır. Bu sayede kamulaştırma maliyetleri düşer ve donatı alanı (otopark/yeşil alan) kazanılır. (Ayrıca ada içlerinde kalan arka bahçeler müşterek kullanıma açılarak kat sakinlerinin değerlendireceği sosyalleşeceği mekanlar olabilir, hatta donatı yeşil alanı olarak hesaplanabilir.)
• Tam Sokaklar Yaklaşımı: Binaların yoldan içeri çekilmesiyle elde edilen genişliklerin sadece araç trafiğine değil; yaya yollarına, bisiklet şeritlerine ve toplu taşımaya ayrılması, modern sürdürülebilir kentsel hareketlilik planlarının tam merkezinde yer alır.
• Deprem Direnci ve Katılımcı Planlama: Ekonomik ömrünü doldurmuş yığma veya eski betonarme yapıların tasfiyesi hayati önem taşır. Ayrıca, “halkın onayı ve itirazlara çare bulunması” “katılımcı planlama” ilkesiyle birebir örtüşmektedir. Halka rağmen yapılan planlar genellikle mahkemelerden dönerken, ikna yoluyla yapılan planlar şehre mal olur.

2. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Siluet ve Rüzgar Koridorları: Yolları genişletmek için kat yüksekliklerini artırmak (dikey yapılaşma) zeminde ferahlama sağlasa da, Manisa özelinde dikkatli hesaplanmalıdır. Özellikle Spil Dağı’nın eteklerinde yer alan şehrin doğal hava akımını (rüzgar koridorlarını) kesecek duvar etkisinden kaçınılmalı ve kentin tarihi silueti korunmalıdır.
• Altyapı Kapasitesi: Kat artışı, belirli adalarda nüfus yoğunluğunun dikeyde artması demektir. Bu durum, o bölgedeki su, kanalizasyon, elektrik ve fiber optik ağlarının mevcut kapasitesinin çok üzerine çıkmasına neden olabilir. Üstyapı planlanırken, yeraltı altyapısının da bu yeni yoğunluğa göre tamamen yenilenmesi şarttır. (Adalar geri çekilerek genişleyen yollarda bu alt yapı yenilenmesi için uygun bir çalışma alanı teşkil edebilir.)
• Mülkiyet Psikolojisi ve Hukuku: İnsanları yıllardır alıştıkları parsellerden alıp, “Sizin burası otopark olacak, size arka adadaki yüksek binadan daire vereceğiz” demek sosyolojik ve hukuki açıdan en zor aşamadır. Şerefiye (değerleme) hesaplarının çok şeffaf ve adil yapılması, uzman değerleme şirketleriyle çalışılması gerekir.

Özetle; bu öneri günü kurtaran bir yama değil, şehri geleceğe taşıyacak radikal bir “kentsel cerrahi” müdahalesidir. Başarısı, çok disiplinli bir ekibin (şehir plancıları, mimarlar, sosyologlar, hukukçular ve altyapı mühendisleri) senkronize çalışmasına bağlıdır.

Bu modelin en kritik ayağı olan, mülkiyet sahiplerini ikna süreci ve “şerefiye (değer) dağıtım modelidir.

Bu konuda şöyle çözümlenebilir.

Kentsel dönüşümün masada çizilen planlardan çıkıp sahada gerçeğe dönüşmesini sağlayan, işin en çetrefilli ama en hayati kısmına, yani insan ve hukuk boyutuna giriyoruz.

Sahadaki pratikler ve belediyecilik deneyimleri her zaman şunu gösterir: Dünyanın en iyi imar planını da yapsanız, mülkiyet sahibini hukuki güvenceye ve adil bir paylaşıma ikna edemezseniz o plan kağıt üzerinde kalır. Çatal Mezarlığı’ndan Merkezefendi’ye uzanan o yoğun dokuyu yenileyebilmek için, kurulması gereken sistemin ana hatlarını şu şekilde kurgulayabiliriz:

1. Hukuki ve Finansal Altyapı: “Metrekare” Değil, “Değer” Bazlı Dönüşüm

Vatandaşın kentsel yenilemedeki en büyük refleksi “Benim 100 metrekare yerim var, yine 100 metrekare isterim” şeklindedir. Oysa eski, otoparksız ve deprem riski taşıyan 100 metrekare ile yeni, kapalı otoparklı, peyzajlı bir adadaki 80 metrekarenin değeri aynı değildir.

• SPK Onaylı Bağımsız Değerleme (Şerefiye Tespiti): İşe, bölgedeki mevcut her bir parselin, binanın, dükkanın mevcut piyasa değerini “bağımsız değerleme uzmanlarına” tespit ettirerek başlanmalıdır. Aynı şekilde, yeni yapılacak projedeki her bir dairenin ve ticari alanın da (katı, cephesi, manzarasına göre) şerefiye değerleri baştan belirlenmelidir.
• Değer Ortaklığı Modeli: Vatandaşa arsası veya eski evi karşılığında bir “değer puanı” verilir. Parseli otopark veya yeşil alan olacak vatandaş, bu değer puanıyla geriye çekilmiş ve katı yükseltilmiş yeni adalardan, puanına denk gelen daireyi veya dükkanı seçer.
• 6306 Sayılı Kanunun Etkin Kullanımı: Yeni düzenlemelerle salt çoğunluğun (%50+1) sağlanması, projelerin önünü açmaktadır. Ancak hedef her zaman %100 uzlaşı olmalıdır. Kanunun sunduğu kira yardımı, taşınma desteği ve harç muafiyetleri, finansal paketin içine net bir şekilde entegre edilmelidir.

2. Sosyolojik Yönetim ve İkna Süreci

Bu çapta bir kentsel cerrahi müdahale, bölge halkında ciddi bir yerinden edilme korkusu yaratacaktır. İletişim stratejisi en az mimari proje kadar titiz tasarlanmalıdır.

• Yerinde Uzlaşma Ofisleri: Görüşmeler asla belediye binalarında veya resmi dairelerde yapılmamalıdır. Proje alanının tam kalbine, insanların yürüyerek gidebileceği, çayını içip maketleri inceleyebileceği şeffaf “Kentsel Yenileme İletişim Merkezleri” kurulmalıdır.
• Geleceği Görselleştirme (Mimari İkna): İnsanlar ne alacaklarını görmek ister. Sadece vaziyet planları değil; genişlemiş caddelerin, bisiklet yollarının, belki peyzajında: kentin kimliğine ait detayların kullanıldığı ferah meydanların, kapalı otoparkların 3 boyutlu, gerçekçi mimari animasyonları hazırlanmalıdır. Vatandaş, o dar ve riskli sokaklardan kurtulup nasıl bir yaşam kalitesine kavuşacağını kendi gözleriyle görmelidir.
• “Yerinde Yenileme” Garantisi: İkna sürecinin kilit cümlesi şudur: “Kimse bu mahalleden, alıştığı komşularından kopmayacak.” Otopark alanına denk gelen parsel sahiplerine, hemen yan adadaki yeni binalardan yer verileceği hukuki olarak taahhüt edilmelidir.
• Etaplama (Fazlandırma) Stratejisi: Plan onaylandıktan sonra tüm bölgeye aynı anda girmek yerine, İstasyon altından veya en riskli yapı adalarından başlayarak “Örnek (Pilot) Ada” uygulaması yapılmalıdır. İlk biten adadaki yaşam kalitesini, otopark rahatlığını ve artan mülk değerini gören diğer adalar, yenilemeyi kendileri talep etmeye başlayacaktır. Burada şirketleşmiş güçlü yükleniciler devreye girmeli ve planın uygulanmasını hızlandırmalılar. Çünkü bir ada diğer adalar ile bağlantılı hareket etmek zorunda. Belki de bir depolama alanında uygulama başlatılan adada ki kat maliklerini bir müddet oturtmak gerekecek. Bu depolama alanı dönüşümlü kullandırılabilir. Ayrıca altyapı yenilenmesi de üst yapıyla paralel çalışarak yapılmalıdır.

Planın meşruiyeti, teknik mükemmelliğinden ziyade, sürecin şeffaflığından ve yaratılan rantın (değer artışının) adil paylaşımından gelir.

Başkanım kısaca ve dilim döndüğünce yapılması uygulaması çok zor bir plandan bahsettim. Ama 1.Derece deprem riski taşıyan Manisa ancak bu şekilde kurtulabilir. Bu meyanda kentte yenilenmiş olur.

Saygılarımla.   04.03.2026                                                         AZMİ AÇIKDİL/0532-337.17.23